A adjudicação compulsória é um mecanismo legal que garante ao comprador a transferência definitiva da propriedade de um imóvel, mesmo diante da recusa injustificada do vendedor em assinar a escritura definitiva de compra e venda.

O ordenamento jurídico brasileiro oferece duas modalidades para concretizar essa transferência:

Adjudicação Compulsória Judicial:

• Procedimento tradicional: Ajuizada por meio de ação judicial, exige a representação por um advogado e a tutela do Poder Judiciário.

• Etapas:

1. Proposição da ação: Ingresso formal no juízo com petição inicial, documentos comprobatórios e pedido de adjudicação.

2. Citação do vendedor: Notificação para apresentar contestação e defesa em até 15 dias.

3. Instrução processual: Produção de provas, como depoimentos de testemunhas e perícias, se necessário.

4. Sentença: Decisão do juiz sobre a procedência ou improcedência do pedido.

5. Cumprimento de sentença: Expedição do mandado de adjudicação, transferindo a propriedade ao comprador.

• Desvantagens:

1. Morosidade: Processo longo e complexo, podendo levar anos para ser concluído.

2. Custos elevados: Envolve honorários advocatícios, custas judiciais e despesas com perícias, onerando o comprador.

3. Incerteza do resultado: Sentença depende da análise judicial, com risco de reversão em caso de recursos.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial:

• Inovação recente: Introduzida pela Lei nº 14.382/2022, permite a transferência de propriedade sem necessidade de processo judicial.

• Características:

1. Agilidade: Procedimento mais rápido e célere, concluído em poucos dias no cartório de registro de imóveis.

2. Menor custo: Dispensa a necessidade de advogado, reduzindo significativamente os custos envolvidos.

3. Segurança jurídica: Atuação do tabelião garante a lisura e validade do processo.

• Requisitos:

1. Documentação completa: Contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, certidões negativas de débitos do imóvel e do vendedor, identidade e CPF das partes.

2. Ausência de litígios: Inexistência de ações judiciais relacionadas ao imóvel ou ao vendedor.

3. Concordância do vendedor: Consentimento expresso do vendedor, dispensando a sua presença em cartório.

• Etapas:

1. Comparecimento ao cartório: Apresentação da documentação e requerimento da adjudicação extrajudicial.

2. Análise dos documentos: Verificação da regularidade da documentação pelo tabelião.

3. Publicação de edital: Notificando o vendedor e terceiros interessados por 30 dias.

4. Ausência de manifestações: Em caso de ausência de contestações, o tabelião lavrará a escritura definitiva de adjudicação.

5. Registro da escritura: Transferência da propriedade para o nome do comprador.

• Vantagens:

1. Rapidez: Conclusão em poucos dias, sem necessidade de trâmites judiciais.

2. Economia: Dispensa a necessidade de advogado e reduz custos com despesas processuais.

3. Praticidade: Realizada em cartório, sem necessidade de audiências ou decisões judiciais.

4. Segurança: Atuação do tabelião garante a validade e confiabilidade do processo.